Eie vs Leie? Et nytt blikk på en bærekraftig eiendomsbransje

Eiendomsbransjen må ta helt andre grep for å bli bærekraftig

Av Magnus Skallerud, utviklingsdirektør i Selvaag Eiendom

«Pappa, vi skal streike for et bedre klima, foran Stortinget på fredag!» sa to av mine barn en dag rundt middagsbordet. Engasjementet som tusenvis av skolebarn over hele verden viser ved å streike, inspirer meg. Disse protestene er en tydelig påminnelse om at vi i bygg- og eiendomsbransjen ikke gjør nok for å sikre deres fremtid.

I verdensmålestokk blir bygg- og eiendomssektor omtalt som 40-prosentsbransjen. Vi står for 40 prosent av klimautslippene, 40 prosent av uttaket av råvarer og 40 prosent av avfallet i verden. I Norge er situasjonen noe bedre. Organisasjoner som Grønn Byggallianse, Norsk Eiendom og Enova er viktige katalysatorer for en bærekraftig bygge- og eiendomssektor. I 2018 vedtok Selvaag Eiendom ny miljøstrategi. Vi skal daglig utfordre oss selv og våre leverandører til å tenke nytt, tenke bærekraftig og ha fokus på gode brukeropplevelser.

Et av våre viktige bidrag er et nytt prosjekt hvor vi med nye øyne ser på forretningsmodellene vi bruker i bransjen. Spørsmålet vi har stilt oss – og som vi nå utforsker sammen med en gruppe samarbeidspartnere – er om en ny forretningsmodell kan skape en sirkulærøkonomisk bransje hvor vi ved gjenbruk av moduler og komponenter fra byggene våre redusere avfallet og øker kvaliteten på bygningsdelene.

Da pioneren Olav Selvaag i etterkrigsårene utfordret byggenæringen, var det knapphet på materialer og utbredt boligmangel. Han skapte en helt ny byggemetode som muliggjorde enklere, raskere og billigere boligbygging. Det reduserte boligmangelen i Norge og flere fikk råd til å eie egen bolig.

I dag står vi overfor andre og globale utfordringer. De største er at vi bruker for mye av jordens ressurser, slipper ut for mye klimagasser og genererer en for stor del avfallet i verden. Forbruket av råmaterialer er alt for høyt i forhold til det jordkloden tåler. Vi redder ikke kloden gjennom å drive med energisparing og kutt i klimagassutslipp alene. Vi må også forlenge levetiden på det vi bygger.

Hvorfor kan vi ikke bygge annerledes, slik at byggene eller deler av byggene lar seg gjenbruke?

Byggets levetid er et mangehodet troll med begreper som teknisk levetid, funksjonell levetid og estetisk levetid. Den tekniske levetiden sier noe om hvor lenge komponentene eller bygningsdel er designet for å fungere. Funksjonell levetid handler om hvor lenge bygget fungerer til den bruken det opprinnelig er tiltenkt. Det estetiske levetiden handler om hvor lenge lokalene fungerer i forhold til estetiske krav.

Vi erfarer at etter ganske få år er det behov for ombygginger, fordi det skjer endringer i måten leietaker samhandler på, eller fordi en ny leietaker vil ha lokalene tilpasset seg. En utfordring er at det tar lang tid fra et nytt kontorlokale eller -bygg blir planlagt til det står ferdig, samtidig som det skjer endringer i både organisasjonens størrelse og hvordan de skal jobbe sammen over tid.

Denne mangelen på tilpasningsdyktighet er en av grunnene til at vår bransje jevnlig må bygge om lokaler og kaste de gamle materialene på dynga.

Derfor spør vi oss om bygningsdeler som tjenesteleveranser redusere avfallet, øke kvaliteten på bygningsdelene og gi disse et sirkulært liv.
I et typisk kontorbygg settes det opp systemvegger for oppdeling av lokalet. Disse systemveggene kan i teorien tas ned, flyttes og gjenbrukes. I praksis skjer det sjeldent. Under demontering oppstår det lett skade og da kan de ikke remontere dem. Resultatet er igjen at det generere avfall og materialer havner på dynga.

Hvis vi hadde leid disse systemveggene som en tjeneste fra leverandøren, i stedet for å kjøpe dem, ville vi også fått et bedre system for å håndtere flytting, oppbevaring, reparasjon og remontering av de samme veggene. Det ville trolig også medført at systemveggene hadde fått høyere kvalitet, nettopp fordi leverandøren var forpliktet til ombruk. Levetiden for systemveggene kunne fort blitt mangedoblet. Se for deg at systemveggen først var i ditt lokale, og så i andre bygg etterpå, i stedet for å ende opp som søppel etter første gangs bruk.

Det samme kunne vi gjort med belysning og møbler. I dag skiftes hele lysarmaturer fordi de er designet «vedlikeholdsfrie», som også medfører at de ikke kan repareres. Med lys som en tjeneste er jeg sikker på at leverandøren ville valgt løsninger som gjorde at ødelagte komponenter i lampen kunne repareres eller skiftes ut. Ingen vil leie ut noe som medfører store vedlikeholdskostnader uten mulighet for å få betalt. Kvaliteten ville dermed økt på lampen.

Det samme gjelder møbler. I dag kastes fullt brukbare kontormøbler fordi kontorarealer skal bygges om, behovet hos leietakeren har endret seg, eller fargen er feil. Med kontormøbler som tjeneste leveranse ville møbelleverandøren sørget for at møblene i stedet leies ut til andre brukere. De kunne trukket om stoff på noen stoler, reparert understellet eller fikset på bruksmerker på en bordplate, men møblene ville hatt et lengre liv, og ikke havnet på dynga.

Denne modellen kunne vi benyttet på veldig mye av det som leveres til et moderne kontorbygg. Det meste kan flyttes på og brukes om igjen, hvis det designes og planlegges sirkulært fra start. Det er ikke noe i veien for at vi kan leie ventilasjonsanlegg, heiser, vinduer, dører, restaurantkjøkken eller kaffemaskiner i stedet for å kjøpe det.
En leiemodell med serviceansvar ville rett og slett ansvarliggjort leverandørene og dannet grunnlaget for at eiendomsbransjen kan bevege seg mot å bli sirkulær og bærekraftig.

På Schiphol flyplass i Amsterdam leveres belysning som en tjeneste. I Finland har de startet med utleie av grønne vegger både som romdelere og for bedre inneklima. I England kan luft og kjøling levers som en tjeneste. Universitetet i Delft i Nederland forsker på utvikling av fasader som en tjeneste. Mitsubishi tilbyr allerede heisdrift som en tjeneste i Europa.

Dette prøves med andre ord ut i mindre skala flere steder i verden.
Selvaag Eiendom har en drøm om å få dette til i stor skala i Norge.